Zaciągnięcie kredytu na zakup domu albo mieszkania to jedna z najbardziej poważnych decyzji finansowych w całym naszym życiu. Wynika wprost z faktu, iż kredyt hipoteczny to zawsze zobowiązanie na bardzo długi okres, zaś sama kwota kredytowania najczęściej kształtuje się na poziomie kilkuset tysięcy złotych. Również rata miesięczna z tytułu kredytu na zakup mieszkania dla większości z nas będzie stanowić istotne obciążenie domowego budżetu, na dodatek należy brać pod uwagę fakt, iż obciążenie to pozostanie aktywne nie przez kilkanaście miesięcy, lecz co najmniej kilkanaście lat.

Ostatnia aktualizacja: 1 Października 2020
Ranking tworzony według najczęściej wybieranych ofert
Kredyt Hipoteczny
2,99 %
? RRSO dla przykładu reprezentatywnego dla kredytu w PKO Banku Polskim: 3,17% RRSO dla przykładu reprezentatywnego dla kredytu w PKO Banku Hipotecznym: 2,99%.
RRSO
1,10 %
? w pierwszym roku
Marża
0
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Kredyt hipoteczny na dobrych warunkach
3,43 %
RRSO
2,10 %
Marża
0%
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Citi Bank Wygodny Kredyt Hipoteczny
2,99 %
RRSO
1,74 %
Marża
1%
Prowizja
» SPRAWDŹ «
ING Bank Śląski S.A.
4,45 %
RRSO
1,90 %
Marża
1,90 %
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Open Millennium hipoteczny
4,54 %
RRSO
2,30 %
Marża
0%
Prowizja
» SPRAWDŹ «
BOŚ S.A.
4,68 %
RRSO
2,20 %
Marża
2 %
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Open mBank hipoteczny
5,22 %
RRSO
4,80 %
Marża
0 %
Prowizja
» SPRAWDŹ «
Open Pekao Bank Hipoteczny S.A
4,53 %
RRSO
-
1,99 %
Prowizja
» SPRAWDŹ «

Stąd też wybierając kredyty hipoteczne nigdy nie należy iść na przysłowiową łatwiznę. Pod uwagę każdorazowo musimy wziąć zarówno czynniki bazowe odnośnie warunków danego zobowiązania, jak też wszelkie ewentualne dodatkowe zapisy, klauzule oraz koszty. Dopiero w takim globalnym ujęciu będziemy bowiem w stanie ocenić zarówno korzystność danej oferty kredytu hipotecznego, jak też stopień dopasowania owej oferty do naszych indywidualnych potrzeb i możliwości. Co więcej, dzisiejsze banki inwestują ogromne pieniądze w marketing, stąd też obecność licznych ofert, które dopiero po bardziej dokładnej analizie ujawniają istotne niekiedy mankamenty. Pozornie najlepszy kredyt hipoteczny, który prezentuje się naprawdę korzystnie na przysłowiowy pierwszy rzut oka, w rzeczywistości wcale nie musi stanowić najlepszej spośród dostępnych ofert.

Poniżej czytelnik znajdzie aktualny kredyty hipoteczne ranking, który przedstawia bazowe warunki kredytów hipotecznych oferowanych przez działające na rodzimym rynku banki. W następnych partiach tekstu postaramy się natomiast nieco bardziej zgłębić to zagadnienie, skupiając się między innymi na takich tematach, jak kredyt hipoteczny warunki, scoring kredytowy, wpływ oceny scoringowej na warunki kredytu a także rzecz jasna kryteria wyboru, jakimi należy się kierować oceniając poszczególne oferty kredytów hipotecznych oraz podejmując finalną decyzję o wyborze jednej z tych ofert.

Czym jest i jak działa kredyt hipoteczny?

Zgodnie z obecnie obowiązującym prawem, kredyty hipoteczne stanowią domenę zarezerwowaną wyłącznie dla banków. Oznacza to, że kredytu hipotecznego we właściwym, prawnym sensie nie znajdziemy chociażby w ofertach firm pożyczkowych. Jak już sama nazwa wskazuje kredyt hipoteczny ma celu sfinansowanie zakupu domu lub mieszkania. Jest to istotna cecha definicyjna, która odróżnia kredyty hipoteczne od chociażby kredytów konsumpcyjnych. Te ostatnie bowiem z definicji nie mają określonego przeznaczenia, co oznacza, iż konsument może wydać pozyskane z kredytu środki finansowe na całkowicie dowolny cel.

Kolejna ważna właściwość, jaką niestety odznaczają się wszystkie bez wyjątku, nawet najlepsze kredyty hipoteczne to konieczność posiadania wkładu własnego. Wkład własny w kredycie hipotecznym to nic innego jak określona kwota pieniędzy, która stanowi pewną procentową część całej kwoty kredytu. Przykładowo, zaciągając kredyt na 400 tysięcy złotych oraz przy wymaganym wkładzie własnym na poziomie 20% będziemy musieli dysponować kwotą w wysokości 80 tysięcy złotych, ponieważ właśnie tyle wynosi w tym wypadku kredyt hipoteczny wkład własny. Co jednak istotne, niektóre banki oferują obecnie kredytowanie wkładu własnego. Jest to nic innego, niż popularne ubezpieczenie. W tym wypadku bank „ubezpiecza” kwotę, której brakuje nam do osiągnięcia wymaganego przez KNF 20% wkładu własnego. W ten sposób możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego z wkładem własnym na poziomie 15 a czasami nawet jedynie 10%. 

Inną kwestią pozostaje pytanie, czy kredyt hipoteczny z ubezpieczeniem i niższym wkładem własnym to rzeczywiście zawsze najlepsze spośród dostępnych rozwiązań. Co oczywiste, konieczność zgromadzenia kilkudziesięciu tysięcy złotych w gotówce stanowi dla wielu klientów ogromny problem, stąd też każda możliwa „zniżka” w tym zakresie jest przyjmowana z ulgą. Należy jednak zdawać sobie sprawę, że ubezpieczenie części wkładu własnego w znaczący sposób wpływa na kredyt hipoteczny warunki. Dotyczy to zarówno całej kwoty pozostałej do spłaty, jak też wysokości raty miesięcznej. W niektórych przypadkach korzystne być więc po prostu odłożenie zakupu mieszkania w celu zgromadzenia całego wkładu własnego.

Należy także pamiętać, że zgodnie z przepisami wkładem własnym nie musi być gotówka. W tym celu możemy posłużyć się między innymi posiadaną przez nas nieruchomością(zastaw) a nawet środkami posiadanymi na IKE lub IKZE. Inną kwestię stanowi fakt, iż banki w praktyce raczej niechętnie godzą się na przyjmowanie tego rodzaju zabezpieczeń.

Od czego zależą warunki kredytu, czyli kilka słów o scoringu kredytowym

Klienci często skarżą się na mało atrakcyjne warunki przedstawionej im oferty kredytu hipotecznego. Niekiedy okazuje się, że np. w naszym wypadku kredyt hipoteczny oprocentowanie oraz pozostałe warunki umowy są wyraźnie gorsze, niż oferta, jaką w tym samym banku otrzymał ktoś spośród naszych znajomych. Z czego mogą wynikać tego rodzaju różnice? Kredyt hipoteczny zawsze stanowi dla banku ogromne ryzyko. Stąd też w przypadku tego rodzaju produktów instytucje bankowe stosują zaawansowane modele jeśli chodzi o kredyty hipoteczne scoring. W ramach oceny scoringowej waloryzowane mogą być między innymi takie elementy naszego profilu finansowego, jak:

  1. wykształcenie
  2. dochody
  3. forma zatrudnienia
  4. perspektywy branży w jakiej pracujemy
  5. wiek
  6. liczba osób pozostających na naszym utrzymaniu
  7. miejsce naszego zamieszkania
  8. posiadane oszczędności

Co bardzo ważne, nie da się w sposób jednoznaczny określić, które z tych czynników są mniej a które bardziej istotne. Przede wszystkim wynika to z faktu, iż banki nie podają do publicznej wiadomości informacji na temat realizowanych przez siebie modeli oceny scoringowej. Po drugie, różnice w tych modelach mogą być naprawdę znaczące w zależności od konkretnego banku. W praktyce oznacza to po prostu tyle, że ten sam klient w dwóch różnych bankach może otrzymać dwie znacznie różniące się pod względem atrakcyjności oferty.

Kolejny ważny czynnik to możliwe rozbieżności pomiędzy informacjami, jakie podaje nam np. kredyty hipoteczne porównywarka a rzeczywistą finalną ofertą jaka zostanie nam przedstawiona przez bank. Porównywarka kredytów hipotecznych to bez wątpienia wysoce użyteczne narzędzie, jednak nie można jej traktować jako ostatecznego źródła wiedzy. W przypadku kredytów hipotecznych każdy klient jest traktowany w sposób indywidualny, co oznacza, że kształt finalnej oferty będzie zależeć od oceny analityka bankowego, nie zaś od uśrednionych, informacyjnych warunków kredytu podawanych przez bank w swojej ofercie. Stąd też prosty wniosek, że nie sposób wskazać na rzeczywiście najtańsze kredyty hipoteczne dostępne na rynku. Warunki danego kredytu będą się bowiem zmieniać zależnie od oceny zdolności kredytowej potencjalnego klienta.

Na co jeszcze zwrócić uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego?

Poza najbardziej podstawowymi parametrami, jak oprocentowanie, wysokość raty miesięcznej oraz okres trwania umowy, przed zdecydowaniem się na dany kredyt hipoteczny warto także wziąć pod uwagę kilka innych czynników. Przede wszystkim warto zwrócić uwagę na ewentualne dodatkowe zapisy dotyczące wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu. Pamiętajmy, że obecnie możliwe jest przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku. Dobrze więc będzie sprawdzić, z jakimi ewentualnie opłatami wiąże się wcześniejsza spłata naszego zobowiązania.

Kolejny ważny czynnik to wakacje kredytowe. Tutaj także warto zwrócić uwagę zarówno na ich dostępność oraz specyfikę, jak i możliwe opłaty z nimi związane. Należy także pamiętać, że wakacje kredytowe nie są tym samym, co karencja w spłacie kredytu hipotecznego.